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內容來自sina新聞

業內稱樓市政策尚有調整餘地 走出頹勢尚需一年

  本報記者 荊寶潔 北京報道

  被認為力度超預期的調控政策公佈後，房地產市場仍有可能下滑。

  10月21日，國傢統計局發佈數據顯示房地產投資增速連續8個月下滑，1至9月房地產投資增速降0.7個百分點至12.5%，創2009年8月以來新低。部分專傢認為，房地產投資增速的下滑拖累瞭宏觀經濟。

  三季度國內生產總值(GDP)同比增長7.3%，低於二季度的7.5%，國傢統計局新聞發言人盛來運就此解釋說，調結構的壓力陣痛超預期，表現在多年積累的傳統產業以及房地產累積效應增加，影響瞭相關產業消費、生產和投資。

  在中國房地產學會副會長陳國強看來，9月30日頒佈的信貸相關政策可以被視為標志性的事件。"經濟下滑超預期，情況嚴峻，中央改變瞭對房地產行業的態度。"陳國強在接受21世紀經濟報道記者采訪時認為，行業的調整仍不充分，尤其是房價的調整才剛剛開始。

  北京師范大學金融研究中心主任、平安證券首席經濟學傢鐘偉對此表示認同。但他更傾向於認為，被坊間稱為"救市"的政策，僅僅是對不再適應市場狀況政策的調整，修正過於"激進"的部分。"政策還有調整餘地。"鐘偉對21世紀經濟報道記者說。

  尚有調整空間

  房地產政策為何此時放松？齊魯證券近日的研究報告分析認為，當前實體經濟內生動力類似於2008年。調控政策大幅放松的背後，是經濟增長內生動力的疲軟。目前的宏觀經濟增長內生動力僅好於2008年全球金融危機時期。

  一組數據可以進行簡單的比較，2014年8月份工業增加值增速將為6.9%、制造業投資增速為11%、固定資產投資增速為13.1%，而2008年金融危機時相應的數據分別為5.4%、18.7%和22.3%。目前海外需求依舊維持在10%左右的增長，但制造業投資增速顯著低於2008年危機時期。

  陳國強認為，一系列政策的出臺和宏觀經濟下滑有必然的聯系。但鐘偉認為，中央並非是在保房地產行業，無論是限購解除，還是限貸政策放松的表述，都是有條件、加以限制的。房地產行業總體仍處於健康狀態。隻是，早前出臺的政策是在房地產市場發展過熱的背景下出臺的，而現在，則是調整其中不合適的成分。例如，既認貸又認房政策，對市場殺傷力過大，應予調整。

  被坊間稱為"救市"的政策，今年可劃分為三輪。第一輪，全國41個城市陸續松綁、取消限購政策，京滬深穗和三亞成"限購孤島"；第二輪，央行、銀監會全面放松限貸，各地住建部門陸續出臺要求銀行松綁房貸的文件；第三輪各地增加購房補貼桃園民間二胎借款，包括對公積金的調整，以及各部門側面通過調節稅費刺激市場的政策等。

  除瞭以此作為賣房噱頭的開發商外，大多數業內人士不那麼樂觀。盡管交易量在新政出臺之後有所增加，但這種態勢卻被認為是不可持續的。

  樓市或明年下半年走出頹勢

  判斷樓市走向的兩項關鍵數據一路下滑。今年1至9月，商品房銷售面積、銷售額增速幾乎是斷崖式下跌，並形成負增長趨勢。而2013年全年，商品房銷售面積、銷售額增速分別增長17.3%和26.3%。

  亞豪機構分析認為，單純依靠政策拉升樓市交易量，無異於臨渴掘井，而這種透支型消費也難以長期支持。地方政府還是應該考慮如何加速城鎮化發展、引進核心產業、提高就業人口、增加居民收入，樓市成交量上升的基礎才是堅實的。

  齊魯證券也稱，單一調控政策效果有限。房地產交易稅費基本沒有調整。從貨幣政策來看，目前M2增速與信貸投放依舊處於偏緊狀態。本輪樓市政策調整，對商品房銷售有一定的正面作用，但若沒有進一步的貨幣數量放松與降息舉措，效果有限。從房價收入比、人均住宅存量與貨幣條件來看，本輪放松對銷售量以及價格的提振與2008年難以相提並論。

  鐘偉進一步向21世紀經濟報道記者解釋說，"我們曾經做過測算，在目前的信貸環境下，如果房貸利率到8折或者8.5折，商業銀行就會不賺錢，銀行並沒有動力去發放7折優惠利率的房貸。"

  在鐘偉看來，房地產市場正在發生三大變化。首先是預期的變化，公眾不再認為房價隻漲不跌。其次，是利率市場化。鐘偉指出，利率市場化進程是不容低估的影響因素，我國的金融體系從利率管制逐步向利率市場化轉變的前期，無風險利率出現大幅提升，成為資金的重要投資方向，中長期來看，利率市場化進程將逼迫房屋租售比向正常回歸。

  房地產投資需求本是居民資產配置中的重要一環，2000-2010年，國內居民尚缺乏投資渠道，股市房市成為較為單一的居民投資渠道，但這個過程在2010年後被逐漸打破，主要原因是利率市場化進程推動瞭無風險利率的大幅上升，加上商業銀行存款利率上限依然受到管制，不均衡的雙重價格導致以理財產品收益率為代表的無風險利率大幅提升，吸引瞭大量資金。到2013年底，商業銀行理財的餘額已達10萬億元左右，信托行業管理的資產規模也接近11萬億元。"銀行的理財產品利率4%至5%，不保本產品5%至7%，信托產品5%至9%，不一定再買房子瞭。"鐘偉說。

  另外，巨大的庫存量也是羈絆。鐘偉觀察到，供求關系正發生改變。新增適婚傢庭的拐點開始出現，80後一代對於住房剛性需求的頂峰逐漸過去，新增城市人口的購買力仍顯不足。陳國強同時提出，保障房建設規模過大。

  但華遠地產董事長任志強指出，內在的邏輯關系在於，保障房建設會拉動房地產投資，體現在GDP數據上，但消化庫存、房屋銷售溢價卻不會直接體現於GDP。"巨量"的保障房建設，也將是阻礙商品房市場回暖的因素。

  任志強預測，在眾多政策的影響下，四季度的房地產形勢將比今年前三季度好。但並不意味著市場將走出低谷。"明年9月份才會有真正的好轉。"任志強在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

  鐘偉認為，一線城市的房地產市場將在明年二季度走出頹勢。二、三線城市將在明年下半年迎來拐點。其間，最需要關註的指標是交易量指標，影響交易量的最關鍵因素是信貸政策。

  市場仍需要時間來消化政策，在任志強看來，有更多的"富人"可以被解禁買房，利率優惠會降低成本，對於下滑的市場而言是好消息。但政策趨勢卻更難預測瞭。"政策周期變得越來越短，平均一兩個月就出臺一個政策，難以形成長期的預期。"任志強稱自己不猜政策，並很難從中總結出規律。

  國金證券分析認為，第三輪救市措施或為減稅。如果樓市仍未有起色，可能會采取減免購房契稅或者將個人住房轉讓營業稅征免時限由5 年恢復至2年來進一步刺激市場。

  鐘偉指出，調整購房契稅和營業稅的主動權在於地方政府，稅收政策的調整空間不大。保障二胎利率 2014房政策也可能面臨微調。例如，地方政府有可能購買空置商品房作為棚改區安置房，廉租房有可能從實物分配更多傾向於貨幣分配，鼓勵租房。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-23/07422956637.shtml

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