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  不過落戶這裡的大多為制造業,工廠工人消費水平較低。產業轉移到各鎮區之後,也並未帶來相應的消費需求。惠陽陷入的困境是,房地產帶動的城市發展和產業的引進,並未有效結合起來,這也是鬼城出現的根源。

  惠州是同時與深圳和東莞兩城市接壤最近的城市,屬於珠三角區域衛星城概念,分惠城和惠陽兩個區以及大亞灣開發區,另有3個縣。但由於生活配套的缺失,城市等級概念和落差的存在,在惠州置業的深圳人並不願在此居住,導致"深圳的後花園"成瞭一個虛名。

  "鬼城"由來

  然而,城市交通的逐步貫通,並未讓深圳人往返於兩地之間,"一小時生活圈"、"深莞惠"一體化的概念提出來至少已有5年以上,實際進展並不大。

  "除瞭惠城區項目可以考慮外,其他區域項目融資談都不用談。"深圳市一房地產私募基金投資經理告訴本報記者,目前除惠城區作為整個惠州市市中心配套較為完善,經濟比較健康外,其餘區縣的經濟都很畸形,以房地產一產獨大,供給嚴重過剩,未來風險很大,目前基金信托等融資已經全面退出這類城市。

  離惠州惠陽汽車客運站隻有幾分鐘距離的光耀城,體量達100萬平米,根據中原地產的統計,深圳投資客占銷售客戶比例超過九成。從2008年到現在6年過去,一共6期的項目建設接近尾聲,《華夏時報》記者現場看到,小區周圍的商鋪大多處於空置招租階段。

  惠州、深圳報道

  "毗鄰惠陽的深圳龍崗房價比惠陽貴3倍,等現在的80後成傢有瞭孩子需要上學,自然會住過來,現在配套不完善,生活還不方便,有的人買瞭房暫時買不起車,等經濟條件變好,買車後住到惠州也方便,但這都需要時間。"小鐘說。

  毗鄰深圳和東莞的惠州,盡管身處珠三角核心城市群中,但卻是投資者公認的"鬼城"。街道上稀疏的人流,四處空置的房屋,與這個衛星城市區位的匹配似乎相去甚遠。

  自深圳出臺限購令之後,深圳人在惠州買房宜蘭礁溪農地貸款投資兼自住的比例有所提升。由於兩地房價的落差,一些有首次置業需求的深圳80後,也開始往價格窪地區域流動,部分置業者主要購買別墅類產品,用於度假、養老和改善型居住。

  由於資金集體看空惠州,使得項目都押寶在惠州的開發商陷入困境,光耀地產是代表之一。而有的項目一期二期中間因資金鏈斷裂而易主,甚至台東代辦信貸二胎年息出現爛尾。

  在深圳,每天總能遇到路邊發樓盤信息傳單的人,而很多人接過後直接就扔進垃圾桶,因為不用看,也知道那是惠州的房子。

  最新出臺的新型城鎮化方案試圖打破這種"鬼城"格局,最終實現人的城鎮化。然而,對於嚴重依賴房地產發展起來的城市,想要破局並非輕而易舉。

  因此盡管目前在惠州置業虧多賺少,但仍有前仆後繼者。2013年惠州新增供應量突破1200萬平方米,全年一手房住宅成交1079.76萬平方米,超過10萬套,成交金額622億元,創出歷史峰值。其中,惠陽完成商品房銷售面積165.17萬平方米,同比增長45.9%;商品房銷售額100.35億元,增長60.2%。

  "中心區的土地主要以商住用地為主,為集中居住區,鎮區以工業用地為主。"惠陽市國土局有關人士介紹,房地產對於惠陽而言確實舉足輕重,政府每年隻管賣地,隻要有開發商願意買,政府不會考慮人口和產業的問題,"市場行情好就多賣,市場不好就少賣,今年計劃出讓的土地會比去年少。"

  據當地的和興地產中介人員小鐘介紹,目前光耀城入住率僅30%,深圳人過來居住的占比較少,讓惠陽區乃至惠州都成瞭鬼城的代名詞。

  本報記者 陳小瑛

惠州房地產一產獨大成鬼城 政府人士稱得繼續賣地

  惠陽外商投資服務中心主任許偉浩告訴記者,2010年以前,招商引資主要來自港澳臺,而這之後,超過百分之七八十是由深圳、東莞轉移過來的產業。由於兩市人工和廠租成本大漲,而惠州低廉的土地價格成瞭最大的吸引力,這幾年外商投資的比重年增長都有百分之十幾。

內容來自sina新聞

  走在惠陽的老中心片區,老式建築已經掩埋在新建築的夾縫下,而新城區更是由各個樓盤以棋牌式展開而成。這幾年,惠陽上百個樓盤的銷售對象都對準瞭深圳人,七成以上的項目是深圳人購買的,有的甚至超過九成。

  模式之困

  作為連接東莞和深圳的後方城市,惠州有著承接產業轉移的先天區位優勢。

  交通和區位優勢是銷售者們的利器,廈深鐵路開通後,位於惠陽區的惠州南站至深圳坪山站,隻需10分鐘,而到深圳北站縮短至半個小時,16.5元的票價也不貴。

  按照惠陽的設想,轄區淡水、秋長2個街道和1個經濟開發區,將成為惠陽市中心區域,以現代服務業、物流、電子信息、汽車等高端產業為主,而其他6個鎮區以工業和農業為主。

  惠州"鬼城"探營 房地產和產業發展失序

  與多數鬼城一樣,房地產已成為惠陽最重要的支柱產業。2013年惠陽市GDP總值為290.4億元,增長14.5%,固定資產投資總額達210.1億元,增長25.7%,而房地產開發投資為83.4億元,占固定資產投資比重約40%,對整體投資增長貢獻率由上年的33.9%提升到50.1%。

  目前在惠陽區大體量的樓盤隨處可見,如中信新城460萬平方米、星河丹堤220萬平方米等。而惠陽市統計局向本報記者提供的數據顯示,2013年常住人口隻有58.75萬人,其中,城鎮人口為43.89萬、農村人口為14.86萬人,城鎮化率為74.7%。從2009年後的5年內,常住人口隻增長瞭3.6萬人。

  整個惠州常住人口也隻有470萬。由於對外來人口吸附能力弱,人口增長過慢,嚴重制約瞭本地市場的需求釋放。

  "政府也想引進占地少、產值高的高端產業和總部經濟,但這不現實。"許偉浩說,惠州現在發展產業的最大優勢就是成本低,靠深圳近,物流成本低,但外來人口少,很多工廠搬過來也面臨招工難,還不如內地城市。

  棲居在惠陽,工作在深圳,這是惠陽政府計劃中最理想的算盤。但要想吸引人來住,前提條件必須是惠陽有著成熟的公共配套設施。記者走在惠陽的新城區,想要等到一輛出租車,可能需要很長時間。

  問題是錢從哪來?2013年惠陽區公共財政預算收入27.91億元,房地產所帶來的稅收比例亦不少。而全年基金預算收入完成16.1億元,惠陽區財政局有關負責人直言,基金這一項主要是房地產做的貢獻,但沒有完成年初計劃的19.5億元。

  惠陽一政府內部人士直言,"是鬼城也得繼續賣地,不然沒錢怎麼去建配套?等著工業發展太慢瞭,已經陷入瞭這個循環鏈條出不來。"

  深圳某證券公司負責代理銷售地方債的投資人士告訴記者,由於地方財政收入和支出的比例已嚴重失衡,惠州已被他們列入黑名單。

  "惠州和深圳東莞依然存在產業同質化的問題,沒有劃分好自己的功能定位,惠州隻能給深圳做產業配套,但因為地方政府之間都有各自的利益,都需要考核經濟總量,深圳也不能在短時間內全部拋棄低端和配套產業。"深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉分析,行政考核制度不打破,惠州很難破局。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-22/08322656767.shtml

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