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內容來自sina新聞

物業"灰色收入"該誰說瞭算?

  在沙河口區一處新建封閉小區內,就小區電梯廣告收入的賬目公開問題,部分業主和物業公司爭論已久。在這個電梯內遍佈廣告位的小區裡,有人估算過:"一個2萬平方米左右的小區,年廣告收入可能達到近10萬元"。

  而在我市很多小區,隨處可見的廣告收益對於業主而言都是一筆"糊塗賬",基本沒有物業會公開賬目,不少業主甚至不知小區內還有這份收入。

  近日,記者在調查中發現,除瞭廣告收益外,活動入場費、小區公共用房租賃費等物業的"灰色收入"也不同程度存在。一些物業負責人認為,在小區物業費收繳比例偏低、物業費整體水平不足以維持小區運行的大環境下,這些"灰色收入"應該作為物業開支的合理補充。但業主們的態度則是:這類公共收益應該"取之於民,用之於民"。

 部分業主稱應對小區內廣告收入有知情權

  住沙河口區這一小區的業主孫先生介紹說,該小區主要由帶有電梯的高層和小高層住宅樓組成。"幾乎每部電梯內都有燈箱廣告。"孫先生說,此外在小區內的道路兩側也設置有廣告位。"這些廣告收入交給瞭物業公司,但廣告位置占用的卻是公共空間。"孫先生認為,對於小區內廣告招商情況和收入去向,對小區公共空間擁有"所有權"的業主至少應該有知情權。

  為瞭廣告收入的知情權,孫先生和小區內部分業主多次向物業提出要求,希望物業作出解釋。"但物業一直堅持:小區廣告招商是'物業內部事宜',不需要向業主公開。"這令孫先生很是疑惑。"用我們的地方做廣告獲利,難道不需要向'主人'解釋嗎?"對此小區物業一位負責人稱,小區內發佈廣告確實會產生部分收入。"但是這些居民沒有算過賬:單純靠收取物業費,物業是無法運轉下去的。更何況現在物業費的繳費比例很低,這些廣告收益都貼補給物業運行瞭。"

  記者在采訪中發現,對小區內廣告費的"來龍去脈",能像孫先生一樣產生疑惑的業主,還真不是很多。更多的業主對物業這一"財路"並不瞭解。

  在甘井子區一處小區內記者看到,每個居民樓樓道口都安裝瞭燈箱廣告,小區內同一內容的廣告數量達到瞭上百。而物業工作人員對此的解釋是:燈箱廣告主要作為"感應燈"使用。"廣告內容隻是順帶進行發佈。"記者問及廣告費用問題,物業工作人員表示"具體情況不瞭解"。而記者在小區內詢問多位業主,他們對小區廣告的事情並不知情。"路過時或許會看一眼,至於收費問題還真沒多想。難道小區物業廣告收入,還能發給業主嗎?"一位受訪居民不解地說。

  而在其他小區內,除瞭燈箱廣告、廣告發佈欄等形式外,高層電梯廣告、樓體廣告等載體也不同程度存在。至於廣告是什麼時候進來的,誰同意進來的,怎麼進來的,廣告的收入多少,以及資金具體流向,近80%的受訪業主表示自己不清楚。

  物業還有哪些"灰色收入"?

  那麼小區內的廣告收益究竟有多少?記者在采訪中發現,小區內廣告的內容多數以數碼產品、通信、培訓、理財等內容為主。我市一傢廣告公司負責人趙先生告訴記者,針對寫字樓、新建封閉小區以及高檔社區的"分眾廣告"已經是目前不少廣告公司爭奪的主要陣地。"按照小區位置、居民收入水平的不同,費用也各不相同。"趙先生說,通常情況下,一個2萬平方米左右的小區,全年廣告收入可達到近10萬元。按照每月每平方米1.5元的物業費標準計算,廣告收入已經超過物業費收入的4分之1。"傳媒公司到小區安裝廣告,合同都是與物業聯系並簽訂,費用自然也交給瞭物業。"趙先生說。而在記者采訪的幾個小區內,物業公司均未向業主公佈這筆收入的具體收支賬目。"這不相當於是'灰色收入'嗎?"有業主表示。

  事實上,小區廣告收入隻是物業"灰色收入"的一部分。

  遼寧暢法律師事務所的王力律師表示,在他代理的多起業主委員會和物業糾紛案件中,關於物業"灰色收入"的賬目問題都是關註焦點。"除瞭固定設置的廣告外,不少新建小區內會有商傢搭臺佈展、擺攤設點,這部分活動費用都是交給物業公司的。"王力說,在甘井子區一處新建小區,業主委員會瞭解到物業公司還向小區內進駐的裝修、保潔等公司收取瞭進場費。"這也導致瞭裝修壟斷吊裝壟斷情況的出現。至於這些收取的進場費哪去瞭,物業公司拒不說明。"還有公共用房對外出租、劃定地上車位收取車位租金......王力說,作為小區的"管傢",利用小區公共利益獲得收入,這已經成瞭不少物業公司的潛規則。"總而言之,物業費絕不是小區物業的唯一收入。但像小區廣告收益一樣,這些收入對於業主而言,都是不透明的。"王力表示。

  "灰色收入"究竟該由誰支配?

  記者采訪期間,部分物業公司對於這些"額外收入"都予以默認。但有物業公司負責人認為,這些利用公共空間產生的收益不能被叫做"灰色收入"。"我認為應該是物業運作經費的一種合理、合法的補充。"甘井子區一傢物業公司的負責人表示,目前部分小區物業費標準低、收繳比例不足,這都令物業不得不想辦法"創收"。

  以甘區某小區為例,小區物業費標準自2000年以來一直是0.45元/平方米。13年間,物業保潔使用的塑料袋由8分錢一個房貸2胎那一家銀行比較快缺錢急用哪裡借錢漲到瞭0.48元。保安員工資從每月400元漲到瞭1400元。加上不斷上漲的電費和其他各項開支,與13年前相比,物業的運行開銷增加瞭近一倍。但物業費還是停留在原來的標準線上。而因為物業費調價需要經過與業主委員會協商並獲得同意;獲得2/3以上業主同意;上報物業主管部門備案登記這三道關,物業費調價屢屢卡在前兩個環節上。即使如此,小區物業費交費比率也隻達到70%左右。"在這種情況下,物業獲取的一些額外收入都用於補貼運行開銷瞭。"這位負責人說,總不能讓物業"光跑不吃草"吧。

  對於"灰色收入",小區業主們的態度也各有不同。有業主認為,可以讓物業在公開賬目的前提下保留這部分收益。"適當補貼物業也是可以的,但是至少要讓業主清楚這部分收入有多少,花到哪裡去瞭,是不是真的用在瞭小區環境的維護上。"市民韓先生說。但另一種更激烈的觀點則認為,既然是利用小區公共空間和公共權益獲取的收入,那麼就應該歸全體業主所有,物業無權支配。"如果物業認為沒有這些收入就運行不下去,可以向業主大會或者業主委員會申請撥付部分資金,但前提是:這些收入必須離開物業的管控。"市民孫先生認為。

 小區廣告費之爭



  雙方各說各的理

 業主說法:

  廣告占用的是公共空間。對於小區內廣告招商情況和收入去向,業主應該有知情權甚至是支配權。

 物業說法:

  廣告等"額外收入"應該是物業運作經費的一種合理、合法的補充。目前部分小區物業費標準低、收繳比例不足,這都令物業不得不想辦法"創收"。

二胎房貸銀行房貸 律師解讀:



  賬目公開最重要

  遼寧暢法律師事務所的王力律師認為,所謂物業"灰色收入",其實就是小區的公共收益。這是指物業公司利用小區公共部分進行經營獲得的收益。

  常見的小區公共收益包括:公共區域的廣告收益;小區公共區域的停車位收益;小區公共區域內租賃的攤位收益;利用公共配套如活動場地、會所、遊泳池的經營收入;部分通信運營管理費;因損壞小區的公共設施進行的賠償;物業管理用房的收益等。

  王力認為,小區公共收益是全體業主共有的,具體如何支配需要召開全體業主大會,由全體業主投票決定。如果由物業或者業委會代為管理,代管方需要提前制定使用計劃,使用後也要公示賬目。如果小區有業主委員會,可通過業委會出面要求物業公佈收益,有盈餘則需返還業主;如果小區未成立業委會,業主可聯合申請仲裁或提起訴訟,獲取分紅。物業一方在法律層面上是為業主服務的,隻有在事先得到業主授權的條件下,才可使用小區資源來營利,且這些收入也應列入被監管之列。王力認為,物業獲取利益的主要途徑,還應當是依靠收取物業管理費用;而業主對於提供服務的物業管理者,也應當給予報酬。但在目前不少小區業委會缺位,或者業委會有名無實的情況下,真正通過業委會或業主大會來管控小區"公共收益",短期內尚難實現。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-01/081第二順位缺錢急用哪裡借錢32560809.shtml

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