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  據基匯資本執行合夥人與中國地區主管彭慶邦透露,基匯資本正是用這隻新募集 的第四隻大中華房地產基金投向北京盈科中心。但是,用於買下北京盈科中心的9.28億美元並非都出自這隻基金,交易也不是純現金交易,基匯資本是項目的領 投方和後續項目的管理方,還配有銀行的融資配合收購和其他投資者共同投資。由於交易沒有正式完成,所以具體細節不便透露。

  2005年,來自香港地產世傢的吳繼煒和吳繼泰兄弟創辦瞭基匯資本,目前共管理4隻以大中華區和亞太地區為目標的房地產基金,而新成立的Gaw Capital Partners USA則在美、英市場提供獨立賬戶直接投資及私募房地產基金管理服務。

  目前,基匯資本籌集的股本已超過38億美元,管理資產金額達85億美元,投向住宅項目、零售中心、酒店及商業地產,LP主要有全球七個國傢的主權財富基金,以及捐贈基金、養老基金及其他機構投資者。

  彭慶邦認為,基匯資本買下北京盈科中心的邏輯非常簡單:"核心地段17萬平 米的樓,單價在每平米3.3萬(人民幣),在北京三環內是合理的價格。而且,太平洋(601099,股吧)百貨離開後,盈科中心商業地塊部分是空的。按照 基匯資本的風格,我們進入後做整改,把它的潛力重新發掘出來。所以我們是以合理的價格收購。"

  在眾多接盤"李嘉誠"的機構中,一傢在內地較為低調以致名不見經傳的境外地產基金--基匯資本(Gaw Capital Partners)顯得更為紮眼。在過去半年間,基匯資本(及旗下房屋二胎年息任何問題免費諮詢基金投資的公司)先後兩次接盤"李嘉誠"。

  無獨有偶。2014年4月8日,電訊盈科(00008.HK)和盈大地產 (00432.HK)聯合公告,英屬維爾京群島註冊的公司Vinter Star Limited(基匯資本旗下基金所投資的一傢公司)與之達成協議,後者買下北京盈科中心,成交金額9.28億美元(72億港元)。該協議還有待股東特別 大會批準,按計劃,此交易將在2014年8月28日完成。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-13/08002685395.shtml



接盤"李嘉誠"的邏輯?

  2011年,太平洋百貨從北京盈科中心撤出,自此北京盈科中心的經營頗受影響。北京盈科中心未經審核的財務情況顯示,截至2013年底,其收益為2.36億港元,相比2012年的2.6億港元、2011年的2.4億港元略有下滑。

  雖然盈科中心去年出租率59%,租金收入2.36億港元。彭慶邦對北京盈科 中心的前景頗為看好:"租金、出租率偏低,主要因為有重要的面積沒有租出。我們看中它的上升幅度,才買入這個樓。盈科中心這個樓已經很多年瞭,需要再註入 一些活力的元素,我們會發揮想象力,重新利用商場的空間,選擇租戶組合進行招商。另外很重要的一點,我們對三裡屯這個地段非常熟(樓盤)悉,對於這地段商 業的行動,尤其是租戶的情況有第一手的瞭解。我們的基金投資期有6-7年之長,有時間整改以後慢慢培育。"

  公開資料顯示,北京盈科中心位於北京市中心,物業由1座商業及住宅綜合體、 2座辦公大樓、2座服務式公寓及1個購物中心組成。北京盈科中心總樓面面積逾21.27萬平方米,包括寫字樓、服務式公寓及商場,總出租樓面面積約17萬 平方米。2013年12月31日,該物業的估值為66.57億港元。

  2013年10月,基匯資本完成瞭第四隻中國房地產基金的募集,募集股本達 10.25億美元。而在一個月後,基匯資本出資4.736億美元(32.6億港元)完成瞭對廣州荔灣區西城都薈的收購,這一樓盤的賣方是和記黃埔和長江實 業。據瞭解,西城都薈為四層商場,面積8.8萬平米,據此計算,每平方約人民幣2.9萬元。

  基匯資本三四年前就開始關註北京盈科中心這一項目,當時就與相關人士有非正 式的接觸。去年底雙方方正式談判,彼時李澤楷有賣樓之心,基匯資本剛募集完新一期基金彈藥充足,雙方的談判過程很快。當時北京盈科中心的競購者頗多,但到 底所需資金量龐大,最終這一物業還是花落基匯資本。

  "我個人有一個觀點,不要做太厲害的商人的交易對手,比如李嘉誠這樣的人的,否則吃虧的多。"一位投資界的人士如是分析。然而,當李嘉誠和其次子"小超人"李澤楷陸續拋售持有的物業時,仍不乏有人果斷出手拿下。

神秘地產基金浮出



接盤李嘉誠 基匯資本的資管邏輯

內容來自sina新聞

  2007年期間,基匯資本第一隻基金曾聯合太古地產,合資48億元收購北京新三裡屯項目(如今的太古裡)。在朝陽區還有極棧酒店(Hotel G)和萬國公寓兩個項目。可以說,基匯資本對三裡屯的項目非常熟悉。

  該公司董事長吳繼煒此前接受21世紀經濟報道記者采訪時,提到基匯資本所做 的是純粹股權投資,投資回報沒有保底,"不做'明股實債',跟國內信托方式經營的產品不一樣"。基匯資本前三期基金的存續期為7+2年,第四基金的存續期 為9+2年。在投資決策上,基匯資本偏好買下破舊的老樓,重整它們以創造價值。"我們的DNA最重視以資產管理為項目加值的同時,促成它們在一個地區的轉 變,而不是單純的財務投資"。

  基匯資本和一般國外房地產基金的運作方式,與內地過去兩年興起的房地產基金 完全不同。後者的存續期多為兩到三年,以項目基金為主(即地產基金的管理公司先找到項目,再去找基金的投資人),回報方式以固定收益居多,換言之地產基金 的管理人對出資人有一個"預期收益率"的承諾。

  業內人士認為,李嘉誠拋售內地樓盤系列動作的原因,本身收益率上不去,持有成本高,沒辦法進行資本運作,包括資產證券化等渠道,物業投資變現能力很差,持有不持有很尷尬,而政策限制瞭房地產正常的融資方式,而這恰是基匯資本的機會。

  擅長基金投資、並購和海外上市的中倫律所合夥人劉新輝認為,"以前太平洋百 貨、IBM辦公樓都在北京盈科中心,現在都已經搬走瞭,可能還是在商業物業的運營上有問題。此種情況下,地產基金介入、持有、運營,是個機會和題材。以前 地產基金隻是提供開發項目融資通道,有瞭項目盡職調查一下找LP投資,以快速退出為特點。而商業物業回報低,很多地產基金都不怎麼敢碰。現在有對商業物業 運作有經驗有能力的外資地產基金介入還是不錯的。基匯資本作為專業的股權投資地產基金,代表瞭地產基金提升資管能力的方向。"

  基匯資本是一傢神秘的地產基金?其接盤"李嘉誠"的邏輯何在?被李嘉誠拋棄的物業,能在這一"偏好買下破舊的老樓,幫助重整以創造價值"的地產基金運作下,化腐朽為神奇嗎?



  據記者瞭解,基匯資本早在2005年就開始在內地投資房地產,旗下四支以大 中華區為投資范圍的基金管理的資產總額超過50億美金。在過去八年間,其在大中華地區(大陸、香港、澳門和臺灣)及亞太周邊運作瞭35個地產項目,而更值 得一提的是,其所有投資都是純粹的股權投資。

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