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  無效的降價二三四線城市房地產市場預期正在發生改變,"降價跑量"是多數房企選擇的應對之策。然而,與以往不同的是,大多業內增貸二胎人士表示,高地價使房價下調空間有限。

  無錫市住房保障和房產管理局市場處處長江建華建議,信貸政策比限購政策調整更重要。以前支持首套房貸,是否可以放寬到支持包括改善房在內的合理需求,對二套房的首付比例適當下調。

  作為中國著名的制造業重鎮,江南的富庶創造瞭大批投資和改善型購房需求。因而過去幾年,常州和無錫一直是一線房企雲集拿地的熱土。但2014年以來,局面急轉直下。

  至於限購放開是否會造成市場波動,在業內人士看來,鑒於當前市場供求關系,並不會瞬間出現報復性反彈。目前無錫、常州市場整體供大於求,即使放開,市場也不會出現較大變化。

  調控困惑房地產市場的不景氣,導致土地市場陷入冷清,房地產相關稅收也下滑嚴重,直接危及地方財政收入,迫使地方政府對樓市窘境難以坐視不理。

  另一個支撐房地產市場需求的重要因素,是新增人口的導入。但與上海、南京、蘇州等大城市相比,無錫、常州這樣的二三線城市對外地人口的吸納力有限。2013年,蘇州吸引瞭19萬外來人口,無錫僅引入1萬外來人口。外來人口導入不足,意味著要消化市場庫存隻能釋放本地需求,而這是一個漫長的過程。

  "特別對中小房企而言,有的不得不借新償舊,甚至采用民間借貸方式彌補資金缺口。"知情人士告訴記者,銀行通常會承諾企業還瞭舊貸款後,新貸款馬上會批下來。但房企借瞭高利貸還瞭銀行貸款後,卻不一定能拿到新貸款。這種情況下,房企無奈攜款跑路,或低於成本價拋房,導致債務糾紛及爛尾樓項目逐漸增多。

  無錫市住房保障和房產管理局負責人表示,將適當控制土地供應量,引導企業均衡供應;同時調整完善供應結構,重點發展中小戶型普通住宅項目;完善調控政策,加大對合理購房需求的支持力度。"針對今年的市場情況,無錫的保障房今年將采取從市場收購為主。"

  而在開發貸環節,銀行對風險的把控更為嚴格。據瞭解,無錫、常州中小開發企業,因資金周轉不暢,被銀行收繳樓盤公開拍賣的不在少數。



  銀行對房地產領域的貸款收緊,更令二三線樓市雪上加霜。無錫市住房保障和房產管理局相關負責人告訴記者,"上半年,首套房貸利率實際是普遍上浮的。有的小型股份制銀行已停貸個人首套房貸。"這位負責人表示,盡管央行要求銀行支持首套房貸,但目前無錫當地各銀行並沒有具體的行動。

  江蘇省房地產商會副會長蔣佳平給記者算瞭一筆賬:目前常州房價均價6800元/平方米。本地房企開發成本為3800元/平方米+樓面地價;外來企業成本價為4500元/平方米+樓面地價,而目前在售的項目,大多是兩三年前市場形勢好、地價高時拿的地。"算都算得出來,有的樓盤就是在虧本賣","而且在各傢都選擇降價的情況下,一樣還是賣不動"。

  一位常州市開發商告訴記者:"常州民營企業發達,原來購買高端房產的大多是中小企業主,但眼下經濟形勢不好,這些中小企業主不敢亂花錢瞭。"

  無錫市也大致如此,住宅存量約為850萬平方米,其中高端住宅約為300萬平方米。按照正常每年住宅銷售500萬600萬平方米計算,無錫市要消化現有住宅庫存大約需要一年半時間。

  常州市住房保障和房產管理局相關負責人表示,截至5月底,常州市區商品房累計可售餘量為794.76萬平方米,已形成庫存積壓的局面。其中,144平方米以上的改善型住房銷量僅占總量的18%,庫存占總量的35%。

樓市分類調控舉棋不定 地方官員等中央"明確說法"

  無錫市曾嘗試對限購政土建融高雄岡山土建融策進行微調,規定自5月1日起,購房落戶的面積從此前的70平方米變為60平方米,旨在刺激購房需求。盡管官方一再表態,這並非調整限購政策,隻是當地公安部門針對戶籍制度的改革,但該政策客觀上卻對當地二手房交易活躍起到一定效果。

  常州市政府則召開多場座談會,卻始終沒有出臺相關政策。當地一位房地產業內人士表示,常州市本身就不限購,後期的政策調整空間有限。對於這類城市,即使全面的限購政策放開,除增強市場信心外,實際影響不大,除非在信貸方面有明顯改善。

  緊縮供應,消化存量,握緊土地閘門,成為庫存高企城市的重點調整工作。常州市已開始縮減土地供應計劃,2014年隻出讓200公頃土地。

  在無錫房地產協會副會長兼秘書長沈洵看來,無錫市場之所以出現"過剩"局面,一是前幾年土地供應量過大,新區推地規模增加;二是大規模建設安置房,抑制瞭商品房價格上漲;三是無錫住房以本地消費為主,產業結構調整後,輕工業搬出城區,中高端人才的導入較少;此外,受限購限貸政策影響,人們對高端房價值的認可發生變化。

  調研中,多位業內人士指出,李克強總理已在政府工作報告中提出分類調控要求,這一精神應得到切實落實,特別是對一些庫存量相對較大的城市,限購、限貸等行政調控手段應逐步退出。

  他們還強調,政策調整必須要由中央層面出指導意見。因為2013年2月出臺的"新國五條"是國務院層面下達的指導文件,如今不論取消與否,中央層面最好有一個明確的說法,否則,地方政府就有"猜"的心態。

  江蘇省房地產商會副會長蔣佳平告訴《財經國傢周刊》記者,常州市場最大的問題是結構性矛盾突出,即中高端盤(144平方米以上大戶型)庫存量大。常州雖然屬於三線城市,但從人均GDP、年均住房消化量和人口規模等數據看,常州通常被房企列入投資二線城市。"很多外地房企不太熟悉當地市場,按照二線城市的標準做產品,比如在區域位置偏一些的地方造大平層產品,就產生一定的供需不匹配問題,這樣的房子很難賣。"

內容來自sina新聞

  "從銀行角度講,更看重改善型需求。這一塊會有一個好的結合點,既可以滿足銀行的利潤要求,也滿足市場改善型需求的釋放。建議對政策全面梳理,允許地方政府和地方銀行一起商定信貸政策,中央層面則重點對各類城市進行分類指導。"江建華說。

  進入4月份以來,外界普遍預期房地產市場拐點到來。看空氛圍在一定程度上加劇瞭樓市的觀望態勢,使購房需求進一步受到抑制。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/08514241534.shtml

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