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內容來自sina新聞

小房企逼高利貸降息 民間債權人拿回本金就萬幸

  "我們現在準備開債權人大會,逼他們把利息降下來,一起共渡難關,不降連本也還不瞭,隻能一起死。"湖北某市一傢房企董事李斌(化名)告訴記者,日前已有幾傢房企將四五分的高利貸降到月息2分左右。

  如今,全國各地的救市浪潮已經席卷而來,融資渠道狹窄的多傢小房企老板對記者表示,不想"倒在黎明前",目前正通過降價甩賣房子、轉讓項目股權、放緩施工速度等方式展開自救,而李斌公司更是另辟蹊徑,以實體企業名義從銀行貸款輸血地產。

  "除瞭政府救市,最關鍵是銀行要把利率降下來,也許我們扛過今年又好瞭。"中部某省會城市一位小房企營銷總監對記者說,活下去。

  逼高利貸降息

  一個月前,李斌還在四處借錢,為公司資金周轉困難焦慮不已,但如今,用他自己的話說,已是"死豬不怕開水燙"。

  目前,李斌公司欠下將近一個億的高利貸,平均月息5分,一個月光利息就要四五百萬元,如果按復利和綜合成本計算,一年下來利息近1個億,公司將不堪重負。

  "5分利息一般是救急,如果是常態肯定會死,但有時候原本隻打算借一個月周轉,結果到期還不上,拖三五個月,將短期拖成瞭長期,利滾利,一年利息就趕上本金瞭。"李斌說,公司往往隻能拆東墻補西墻。

  如今讓李斌如釋重負的是,在他的朋友圈內,已經有兩傢房企采取與債權人商談,成功將高利貸回歸到普通民間借貸,月息降到2分左右。

  "都是直接跟債權人說,現在很困難,回籠一筆資金後,不要逼我們還,先付工程款,給我們一個月、三個月甚至半年的時間,到時候連本帶息一起還,如果對方不同意,就談第二種方式,先還本金,利息等以後賺瞭錢再給,再不行就幹脆不談瞭。"李斌說,如果債主步步緊逼,最後隻能魚死網破,但隻要房企沒有故意轉移財產,債主們還是願意讓步。

  李斌說,逼債權人降息的負面效應是,地產商在高利貸債主面前損失瞭信譽,以後很難再借到錢,不過公司隻想先度過眼下的危機。

  "目前在湖南婁底和邵陽,由民間借貸支撐的很多房地產開發項目陷入崩盤,企業根本支付不起四五分的高利貸,債權人再不敢奢望高息,能拿回本金就是萬幸。"湖南邵陽某房企薑老板告訴記者。

  薑老板說,很多三四線城市90%的小房企要靠民間資金發展,項目啟動資金通常由幾個合夥人各自從民間集資幾千萬,再找銀行貸款運轉,項目建設先由建築商墊資,再以回籠的預售資金還債,一旦銀行大門緊閉,加上銷售受阻,鏈條就容易斷。

  這在2012年市場調整時已有前車之鑒。兩年前,浙江、廣東等省份很多小房企開發的樓盤相繼陷入高利貸泥潭,最終導致資金鏈斷裂,甚至資不抵債,無法通過轉讓項目還清債務,老板隻能被迫走上逃跑的道路。時隔兩年後,小房企資金鏈危局重演。

 多種方式自救

  為瞭度過此輪危機,很多小房企不得不通過轉讓項目、出售股權等方式脫身。

  "我們賣瞭2個工業地產項目的股權,沒虧也沒賺,但回籠瞭資金,緩解瞭壓力。"李斌說,還有住宅項目因滯銷資金回籠不順利,希望找投資機構入股合作,一旦開工就不能停工,否則會陷入資金鏈斷裂的傳聞。

  而在銀行收緊房地產開發貸款後,小高雄路竹建地貸款房企很難直接從銀行貸到款,李斌隻能另辟蹊徑,借助實體企業名義融資。

  "隻能以別人為借款主體,比如工業、高科技項目,實體企業是政什麼是房貸二胎缺錢急用哪裡借錢策支持的,但他們沒有資產抵押也很難貸款,我們拿房產做抵押,錢貸出來後雙方再分著用。"李斌說,央行雖然是定向降準,支持小微企業和"三農",但房企和實體企業合作,資金可以間接流入地產,這也能緩解房企的資金壓力。

  但無論小房企以何種方式救急,歸根結底,都需要用銷售回款去償還。

  "如果房子賣不掉,借錢也扛不瞭多久。"李斌告訴記者,現在考慮的已不是賺多少錢,而是保命,公司有2個新開的樓盤基本上是接近成本價甩賣。

  廣東某中型房企營銷負責人告訴記者,現在小房企自救的方式是,先推出一部分特價房,或者由開發商墊首付款,有的甚至一房多賣,盡快回籠資金,實在撐不下去,就賣項目或找高利貸。

  長沙一傢小房企營銷負責人也告訴記者,公司旗下總共有3個開發項目,雖然與某小型商業銀行關系較好,還能以土地和在建工程做兩次抵押貸款,但房企一半資金來源是靠銷售回款,今年銷售下滑30%多,因此存在30%的資金缺口,現在公司已利用人海戰術在賣房。

  "首先是降價,小房企不需要考慮品牌維護,不用擔心業主打砸,隻要不虧本降多少都行,如果降價還賣不動,隻能拖欠建築商的工程款,實在拖不瞭就借高利貸周轉,周轉不過來再跑路。"薑老板說。

  "我一個朋友最近從小額貸款公司借瞭1000萬元,主要是付項目工程款。借款期限一年,一個月利息要35萬,幸好最近降價清瞭一點庫存回籠些資金,不然也準備跑路。"上述長沙的小房企營銷負責人告訴記者,目前長沙已有三四傢房企資金鏈斷裂或老板跑路的樓盤。

  "市場不回暖,我們就不敢拿地,最近政府找開發商開瞭兩次會,大傢都提出政府應該救市,如減免契稅、給予購房補貼,提振市場信心。"上述中部某省會城市一位小房企營銷總監告訴記者,預期很快會有救市舉措出臺。

  正是各地掀起的限購松綁潮,讓小房企們再一次看到瞭希望。

  "我們預計還能扛半年,到年底二胎房貸 利率怎麼貸款比較會過件還不好轉就很難撐下去瞭,不過每次調整都說小房企要死一批,最後也沒死幾傢,隻是有的確實沒賺到錢而已,通常市場調整半年基本上就能見到政府救市和銀行放松貸款的曙光。"上述小房企營銷總監說。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-03/08272847204.shtml
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