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??房地產規劃“揉面團”

??在深圳規劃國土委各區的分局網上，時常有項目總平面圖修改規劃的公告發出，包括更改容積率，規劃設計變更等方面。實際上，不僅深圳，全國各地房地產項目更改規劃的現象屢見不鮮，包括調高樓盤容積率、縮減綠地面積、變更公共空間用途等。

??其中，深圳華僑城豪宅天鵝堡業主維權事件較為典型。該樓盤業主稱，華僑城將當年承諾建設“別墅、多層和高層”改為“超高層”，導致前期業主利益受損，維權結果是雙方妥協，開發商降低樓層數，但依舊為超高層。

??規劃亂象

??一位專註舊改的民營房企人士告訴記者，在深圳修改規劃的項目中，尤其以舊改的住宅用地和工業用地提高容積率居多。這是由於舊改的成本較高，政府也默許開發商通過改規劃來提高對舊改的積極性。

??“規劃調整如果頻繁出現的話，一種可能性是房地產項目建設所需的土地整理、拆遷、周邊規劃等等沒有辦法按照既定規劃實現，倒逼項目不得不做出調整。”深圳國土部門一位人士告訴記者，還有另一種可能是項目的拆遷成本過高，開發商想辦法提升利潤率。

??“為什麼近年來開發商一直熱衷於修改規劃？主因是地方政府賣瞭高價地，掙瞭土地財政，但是由於樓面地價偏高，開發商開發掙不瞭錢，要麼一直閑置土地，要麼逼著政府改容積率攤薄樓面地價。”長期與開發商合作的深圳本是資產管理有限公司總裁、土地開發專傢崔元星對記者說。

??實際上，2012年3月國傢住建部就出臺瞭《建設用地容積率管理辦法》，要求任何單位和個人都應當嚴格遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整，確需調整的，需要經過嚴格的法定程序審批。但在提高利潤率和降低開發成本的利益驅動下，開發商時有違規。

??崔元星認為，《城鄉規劃法》等許多相關法規及政策制度對容積率的管理條款歷來是相當嚴明的，隻是容積率對地方政府及開發商來說尤其重要，成為無本萬利的謀利工具，致使容積率調整的管理呈現出長期的隨意性。

??長沙等二線城市也一度成為規劃亂象的重災區，據公開報道，長沙市規劃局原副局長顧湘陵在開發商的重金賄賂下，擅自改變遍佈長沙市內五區的80多座樓盤的規劃，調高容積率，縮小樓間距、減少停車位等。

??長沙一位開發商告訴記者，房地產項目更改規劃的情況很常見，一般是調整容積率和商業配比，需要通過市政府規劃委員會審批。

??值得註意的是，業主維權的項目，往往能拿出規劃部門出具的批文。

??“由於賣地收益受到用地指標及容積率的限制，地方政府隨意調高容積率來增加土地出讓金的現象時有發生，往往是開發商拿到地後，再請求政府提高容積率稀釋土地成本。”崔元星稱，如今，大部分腐敗與土地有關，這其中，土地腐敗中涉及容積率調整的案例占很大比例。

??業主維權難

??深圳華僑城豪宅天鵝堡業主維權事件，業主們認為華僑城地產擅自改瞭地塊規劃，將原本2003年銷售時承諾建設“別墅、多層和高層”的天鵝堡四期變成公務人員房貸2015二胎年息瞭50層以上“超高層”的天鵝湖一號，大大提升瞭地塊的容積率，影響現有住宅景觀、視野和房產價值。

??對此，華僑城地產和市規土委二局均予以否認。華僑城地產稱，天鵝湖一號是嚴格按法定圖則進行規劃設計、按法定程序進行報建和施工的項目，而法定圖則是由市規土委二局在2011年通過。

??“因為口頭承諾往往無憑據，即使是白紙黑字寫在宣傳紙上，但隻要合同上沒有，就不具備法律約束，而開發商隻要從政府處拿到審批文件就是合法合規，業主維權自然難。”深圳一位房企人士稱，不過天鵝堡前期物業都是豪宅、別墅，業主實力強，維權的效果會比一般居民小區強得多，很多普通住宅，業主維權更難。

??今年1月，華僑城回復業主，確認天鵝湖一號地3棟超高層降低樓層數，1號樓原43層改為37層，2號樓原55/53層改為42/40層連體，3號樓原53/51層改為33/31層連體。

??達成一致則是雙方妥協的結果，維權後天鵝湖一號仍為30層以上的超高層建築，不過3棟樓總共減少39層，按照市場價測算，該項目將少賣17億元。

??此外，常見的現象還有“貨不對板”，如交房時的公攤面積比預售時增大瞭，房屋實際使用面積縮水，由於很少有購房者在驗房時去測量，這也給瞭開發商偷面積的機會。通常，預售房的公攤面積，是根據開發設計的圖紙測算的，如果開發商在建設過程中不按設計施工，擅自改變規劃，如將露臺改成陽臺、增高規劃樓層等，就會與實測結果存在較大出入。

??目前，我國在房屋的公攤系數和公攤率的上下限僅有國傢2胎銀行業務標準，尚無強制性的規定，因此公攤數據制定的決定權仍在開發商手裡，這造成瞭部分開發商在工程運行中出於實際利益考慮，擅自改變當初的公攤數值。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-14/08445982310110192779908.shtml

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