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【廣廈會客廳第84期：長沙需要怎樣的綜合體】

  最近，一些對於北京的土地的計算，令人想到瞭當年的東京。在日本地產泡沫最盛的時候，曾有東京地產可以購買整個美國資產的說法。而現在，根據一些人的計算，如果把北京的土地全部賣掉，將超過2012年美國的GDP總量。

  今年以來，北京被壓抑已久的房價突然反彈，而地方2胎房貸專家利率多少免費諮詢試算上則趁機推地，地王層出不窮。按照今年出讓地塊的樓面單價，北京郊區未來住房均價突破5-6萬元每平米輕而易舉，四環內均價可能超過10萬元。這也是北京樓市發生搶購的主要原因，地價決定瞭未來房價還要翻倍，現在不搶，未來更買不起。因此，盡管對新樓限價，但購房者仍然主動加價來搶房。

  在實體經濟不振的背景下，為何各地房價上漲，然後地王頻出呢？如何判斷地產有泡沫呢？隻要把房價與其收益率相比較就可以得出，盡管北京的租金在快速上漲，但考慮到房價以更快速度上漲，在不考慮升值的情況下，地產投資的收益率還是比較低。顯然，一些地方的房價已經存在泡沫。

  人們現在搶購房產主要基於對通脹的擔憂，因為在過去十年，中國房價一直在上漲。盡管2008年下半年因為次貸危機的沖擊，導致國內房價下跌，但刺激之後，房價又推高瞭2-4倍，資產開始出現泡沫化。考慮到目前經濟下行，人們又擔心這種地產暴漲的行情再重復，所以，具有剛性需求的人迫不及待地透支性購房，形成一些樓盤的搶購現象。

  另外一個因素是，部分地方的債務問題突出，而現時中央政府不僅抑制地方政府融資平臺的融資行為，還加強瞭對影子銀行系統的監管，這意味著堵住瞭地方政府融資主要渠道。現在對於一些地方政府來說，剩下的隻有賣地，通過抬高土地出讓價格，推出地塊，再加上各種預期，開發商也開始爆炒土地，北京、上海、廣州等城市土地出讓收入創下歷史新高。

  東京的土地泡沫在1990年破裂後，今天的商業地產價格僅有高位時候的十分之一。當年東京土地被爆炒的原因與現在我們一些地方面龍岡房屋土地貸款臨的類似，當初東京被視為日本的"單中心"，各自以巨大的資源優勢吸引全國的購房者，從而形成瞭更大的泡沫。

  根據一些日本學者對日本泡沫經濟的反思，認為推動地產泡沫有兩個因素，一是長期低利率的存在，即當初為瞭應對日元升值後的衰退，日本銀行維持瞭較長時間的低利率政策，並通過拋售日元來減輕升值壓力，造成流動性泛濫；第二個因素是，日本沒有征收地產持有稅，導致人們輕而易舉地購買土地或房產獲益。

  這兩個因素在中國都長期存在，甚至中國存在負利率現象，導致投資地產的"囤房"現象更多是為瞭規避儲蓄貶值，是一種金融現象。其次，中國地產的房產稅還在試點，在地產巨大的升值當中，除瞭地方政府通過土地財政獲益之外，投機資本是主要的獲利者，而對他們沒有絲毫的影響，甚至對資產升值也沒有征稅，這推動炒房行為。北京土地價格還在上漲，考慮到北京的示范效應，中國的地產泡沫必須被重視，不應該回避這種風險，不能任由房價與地價相互刺激，螺旋上升。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-28第二順位房貸年息貸款全省皆可處理/08283480303.shtml

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