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  《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》透露出的農村土地改革方案令人振奮。該方案在總結近年來各地的土改試點的成功經驗上，提出的諸多改革意見更為激進，甚至不少內容突破瞭現行法律界限。

  近年來全國已有成都、重慶、廣州等多個城市開始探索農村集體土地入市。例如佛山的"三舊"改造，北京的50個"城中村"改造，成都的災後重建和統籌城鄉發展的試驗等，都在一定范圍內允許集體建設用地進入市場，從而突破瞭現行法律、制度的限制，也為下一步在更大范圍和更深層次推進改革提供瞭借鑒。

  十八屆三中全會在總結這些地區土改試點的成功經驗基礎上，提出瞭全面性的土改指導方案。方案確定瞭農村土改的目標是建立城鄉統一的建設用地市場，並提出瞭以下改革的方向。

  第一，允許農村集體經營性建設用地今後在符合規劃和用途管制的前提下，出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。這不僅明確瞭集體經營性建設用地轉讓的多種方式，也突出強調瞭集體經營性建設用地與國有土地享有平等權益的主要內容，這無疑與上屆三中全會的相關規定相比有明顯進步，也必將推動各地為瞭自身利益的訴求，積極探索集體經營性建設用地土地入市的實現方式及路徑，倒逼現有土地管理法的修改。

  第二，出於政策穩妥性考慮，方案雖然沒有談到農村集體農用地、集體非經營性建設用地(主要是農村宅基地)入市，表明它們的入市也仍將遵行現有的規定，但是方案壓縮瞭過去政府占用集體土地的空間，也賦予瞭權利人更多的權益。

  方案還提出要賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，還要保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若幹試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，這無疑突破瞭上屆三中全會的有關規定和現行的法規，賦予瞭農戶承包地及宅基地更多的財產權利。這對於增加農民的財產性收入以及激活農村經濟，促進城鎮化發展等多方面都將產生十分積極的作用。

  農民可以利用承包地和宅基地抵押、擔保權益擴大融資渠道，從而有利於自身的資本積累，生產經營規模的擴大，農民投資、消費的熱情也有望被激活。現行農戶宅基地轉讓范圍的拓寬也將有助於實現宅基地的有償退出，這不僅提高瞭農民的財產權益，還為城市和農村人房貸二順位銀行口和資本的雙向流動創造瞭條件，有利於提高農村土地以及資本的利用效率。

  第三，目前農村土地的所有權屬於集體，但集體產權容易虛置，也就難以抵制各利益集團利用"國傢或集體"的名義侵犯農民個人土地所有權。方案提出，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權，則有利於這一問題的解決。農民所擁有的財產權轉為股份形式後，就實現瞭農村集體資產的所有權由集體共同所有轉為按所有者人數實行人人持股所有。而產權的明晰有利於保護農民的財產權益，也更有利於提高集體經濟活動的效率，激勵農村集體經濟做大做強。

房屋二胎貸款率利  此外，方案還提出要建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。這有利於農村集體及個人土地財產在流轉過程中實現價值最大化。

  當然，農村土改推進過程也不可能突飛猛進。首先農村土地流轉前首先需要確定產權，而這需要一個不短的時間。全國范圍內，農村集體經營性土地的使用權確權在2014年底基本完成，宅基地確權則要等到2015年，農用地承包經營權確權難度最大，預計到2016年才能基本完成。其次，為確保農村集體土地入市過程中的公平、公正，還需要強化村民自治組織的建設以及民主的監督。第三，農村土改也不能是單兵突進的過程，隻有農民具有瞭較好的社會保障水平，城鄉戶籍二元制取消，作為目前保障農民基本生存權的宅基地轉讓才可能較大規模推進。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-19/08373734818.shtml

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