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委托朋友過戶丟瞭房，這些冤大頭要小心
??一年一度的3·15消費者權益日臨近瞭，南都記者瞭解到，在二手房交易市場中，中介公司違規或不規范行為成為近期的投訴重點。
??南都記者發現，在所有投訴中，以投訴中介公司存在違規或操作不規范的行為占比最高，主要包括對交易稅費、貸款額度等作虛假承諾，代辦個稅或社保繳交證明，未獲買賣雙方同意而擅自制作網簽合同(鎖定房源)及未經業主委托擅自發佈房源信息等情形，而下面這些最為冤大頭的交易問題，千萬不要犯。
??1.委托朋友辦理過戶丟瞭房
??去年3月上旬，業主張某通過某中介公司與買傢王某簽訂《房屋買賣合同》。由於張某的房產證到4月才滿5年，雙方為減免稅費，遂在該合同中約定買傢王某屆時再辦理產權過戶手續。3月下旬，張某因急事須出國，遂委托朋友李某與買傢王某進行產權過戶，並辦理委托公證，委托李某全權負責後續交易手續。
??4月，李某由於自身債務問題，私下將該房屋抵押給某金融企業。但是，李某由於資不抵債，選擇逃匿，導致該物業被法院查封及買傢王某不能辦理產權過戶手續。12月，張某回國後，得悉房屋被法院查封，買傢王某已向法院起訴，要求張某承擔違約責任。
??提醒辦公證委托應限授權范圍
??在房屋交易過程中，業主應當盡量親自辦理收取房款、產權過戶、交付房屋等手續。如果由於特殊原因無法親自辦理的，業主在辦理公證委托時，應對授權范圍進行限制，以確保自身的合法權益不受侵害。對授權的限制主要包括：對授權時間進行限制，約定具體的時間；對授權范圍進行限制，如受托人的代理事項中包括哪一些；對交易對象進行限制，如在授權文件中註明代理人隻有在與特定的買傢進行交易時才有權代理。總之，要盡量避免全權委托的形式。
??2.不知名下有房，5萬定金被沒收
??在廣州打拼的楊某戶口在外地，在離開前公司時不被批準，理由是當時該公司出資為楊某購買A物業供其居住，且該物業登記在楊某名下。於是楊某與該公司領導協商，達成一致意見。“楊某辦理委托公證手續，全權委托該公司以100萬元出售A物業，售得房款雙方平分。”
??去年3月1日，楊某收到該公司通知表示A物業已出售並收到轉賬的50萬元。5月1日楊某通過某中介公司就天河區某物業與業主李某簽訂《房屋買賣合同》，並支付定金。未料在交易過戶時，房地產登記部門工作人員表示楊某名下已有一套物業，不能再次購房。經調查得知，由於二手房交易市場冷淡，原任職的公司未能成功出售A物業，就將其作為宿舍供公司員工居住，而向楊某轉賬的50萬元為預先返還的房款。
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??提醒可合同約定交易不成如何處理
??在購買物業前，應註意核實自身的購房資格，特別是非本市戶籍的居民傢庭，應通過前往稅務局或人社局查詢個人所得稅或社保繳納的情況，以及前往房地產登記部門查詢自身名下物業的情況。同時，也可事先與業主在合同中約定若由於購房資格導致交易不能履行的處理方式，從而減少由此產生的經濟損失。
??3.妻賣夫房，交易不成賠雙倍定金
??周女士打算將丈夫李先生繼承所得的物業予以出售，去年4月13日，通過某中介公司，與買傢張某就該物業協商交易。周女士認為該物業為夫妻共同財產，她應有處分房屋的權利，且其丈夫李先生在回國後予以補簽合同。其間，周女士還向張某出示瞭與李先生的結婚證。當天周女士與買傢張某簽訂《房屋買賣合同》並收取瞭買傢張某支付的定金。
??事後，李先生與周女士發生爭執，拒絕補簽合同，交易不能履行。買傢張某無奈之下提起訴訟，法院經審查，該物業為李先生一人繼承所得，非夫妻共同財產，而《房屋買賣合同》中沒有業主李先生簽名，也並未委托周女士。因此法院判決解除合同，周女士雙倍返還定金6萬元。
??提醒一人繼承所得不屬共同財產
??本案中，該物業為李先生一人繼承所得，根據《婚姻法》的相關規定，不屬於夫妻共同財產。並且，周女士未能證明其已通過業主李先生的授權委托取得對物業的處分權，且其與買傢張某簽訂的《房屋買賣合同》也未得到業主李先生的追認，最終導致周女士因無處分權而承擔違約責任。購房者在接受委托辦理交易手續前，應取得委托人的書面委托協議。
??4.記錯房產證登記時間，要繳營業稅引糾紛
??去年1月，張某打算購買婚房，通過某中介公司介紹，看中位於廣州天河某物業，並與業主協商以180萬元成交。由於業主李某未將房產證原件帶在身上，當時憑自己的記憶，房子於2005年購買，房產證應過5年。同日，買賣雙方對此交易達成一致意見，就該物業簽訂《房屋買賣合同》，約定各付各稅。
??但在交易遞件時，房地產登記部門的工作人員表示，因房產證登記時間是2011年，尚未滿5年需繳納營業稅。原來是業主李某錯將建築時間(2005年)記為登記時間。李某認為營業稅費(約10萬元)過高，遂反悔提出取消交易，買方張某予以拒絕，並向法院提起訴訟，要求業主李某繼續完成交易過戶手續。最終，在法院的調解下，買方張某主動表示，多付2萬元，雙方各付各稅完成交易。
??提醒交易前查明房產信息
??業主在出售物業前，應查看清楚房產證上記載的登記時間與契稅完稅證明上註明的時間。買傢簽合同前，應要求業主提供交易物業的房產證與契稅完稅證明，查看登記時間，或者前往房地產登記部門與稅務局咨詢交易物業的涉稅情況。
??5.拋開中介私下成交付違約金2 .5萬
??去年5月20日，張某通過某中介公司介紹，看中越秀區一物業，並簽訂《房屋買賣確認書》，約定“張某在驗看過本房屋後一年內，張某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與張某有關聯的人，利用該中介公司提供的信息、機會等條件，但未通過該中介公司而與第三方達成本物業買賣交易的，張某應向該中介公司支付違約金3萬元”。
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??次日，該中介公司聯系張某與業主李某一同商談交易內容時，買賣雙方發現彼此為中學同學。於是，張某為逃避支付中介服務費，就與業主李某私下成交。事後，該中介公司發現後要求張某支付違約金，被拒絕後提起訴訟。法院經審查，業主李某是獨傢委托該中介公司進行放盤，張某通過該中介公司獲悉信息。經調解，張某向該中介公司支付違約金2.5萬元。
??提醒約定瞭禁止“跳單”莫毀約
??本案中，該中介公司與張某簽訂的《確認書》屬於居間合同的性質，其中約定瞭禁止“跳單”的條款內容。在通過中介公司購房時，購房者應事先對需簽字的文件內容進行全面審核，且在獲悉相關房源信息後，不應為逃避中介服務費而與業主進行私下交易。若認為中介服務費過高，可與中介公司或經紀人進行協商。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-14/08405982309059402187589.shtml
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